農地法とは？3条・4条・5条の違い・目的・罰則を建築士が解説

この記事でわかること

• 農地法の定義（一言で）
• 農地法の3つの目的
• 3条・4条・5条の違いと使い分け
• 農業委員会の役割
• 違反時の罰則
• 建築士が見てきたよくある誤解4つ（独自）

「農地を売りたいけど『農地法の許可が必要』と言われた。何の法律？」と困っていませんか。結論、農地法は『農地の権利移動・転用』を規制する法律で、許可なく売買・転用すると無効になり、罰則も科されます。私が建築士事務所で受ける相談でも、農地法を知らずに進めて行き詰まるケースが少なくありません。本記事では、3条・4条・5条の違いから違反時の罰則まで初心者向けに解説します。

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【一級建築士監修】 千葉県木更津市の結設計（1962年創業・累計4,760件超）の現役一級建築士が執筆・監修しています。

📅 最終更新日: 2026年5月7日（最新の制度・運用に基づき更新）

農地法とは？一言で説明

結論: 農地の権利移動と転用を規制し、農業生産の基盤と食料供給の確保を守るための法律です（昭和27年制定）。

1-1. 法的な位置づけ

農地法は1952年（昭和27年）に制定された農業の基本法令です。「耕作者の地位の安定と農業生産力の増進」を目的としています。

1-2. 規制対象の3行為

行為	規制内容
権利移動	売買・贈与・賃貸借（3条）
自己転用	自分の農地を非農地に変える（4条）
転用＋権利移動	売買と転用を同時に行う（5条）

1-3. 「農地」の定義

現に耕作されている土地または耕作目的に供される土地が「農地」と扱われます。登記簿の地目ではなく、現況で判定されるのが特徴です。

📖 農地転用の全体像は農地転用とは？費用・流れ・許可基準・必要書類の完全ガイドもご参照ください。

農地法の3つの目的

結論: 食料安全保障・耕作者保護・優良農地の確保の3つが農地法の根幹的な目的です。

2-1. 目的①食料安全保障

農地は食料生産の基盤で、減少すれば自給率が下がります。乱開発を防ぐ役割を担っています。

2-2. 目的②耕作者の地位安定

農業従事者の生活と権利を守ります。借地農業者・小作人の保護も含まれます。

2-3. 目的③優良農地の確保

条件の良い農地（第1種農地・甲種農地等）を守るため、転用に厳しい規制を設けています。

2-4. 都市計画法との違い

法律	主な目的
農地法	農地の保全・農業の保護
都市計画法	計画的な街づくり

両法は並行して適用されるケースがあります。例：市街化調整区域の農地を宅地化する場合、農地法5条＋開発許可（都市計画法29条）の両方が必要。

📖 関連：市街化調整区域の開発許可｜34条特例で家を建てる方法

主要条文の比較（3条・4条・5条）

結論: 「権利の移動だけ」が3条、「自分の農地の転用だけ」が4条、「移動＋転用」が5条です。

3-1. 3条・4条・5条の比較表

条文	行為	例	許可権者
3条	農地のまま権利移動	農地を農家に売る	農業委員会
4条	自分の農地を転用	自分の田を自宅敷地に	都道府県知事
5条	転用＋権利移動	農地を売って買主が宅地化	都道府県知事

3-2. 違反時の効力

3条・4条・5条のいずれも、許可なしの取引は無効となります。契約解除・原状回復義務・罰則の対象です。

3-3. 「届出」と「許可」の違い

種別	適用範囲	期間
届出	市街化区域内	即日〜1週間
許可	市街化区域以外	1〜2ヶ月

📖 関連：農地転用とは？費用・流れ・許可基準・必要書類の完全ガイド

農地法3条（権利移動）の詳細

結論: 農地のまま売買・贈与・賃貸借する場合に必要な許可で、農業委員会が判断します。

4-1. 3条許可が必要なケース

行為	例
売買	農地を農家に売却
贈与	親が子に農地を生前贈与
賃貸借	農地を耕作目的で貸す
競売	競売で農地を取得

4-2. 3条の主な許可要件

• 取得後、すべての農地を耕作する
• 必要な農作業に従事する
• 取得後の経営面積が一定以上（下限面積要件・自治体により50a〜10a）
• 周辺農地への影響が少ない

4-3. 許可申請の流れ

1. 農業委員会窓口で事前相談
2. 3条許可申請書を提出
3. 月1回の農業委員会総会で審議
4. 許可決定（1〜2ヶ月）

4-4. 3条の対象外（許可不要）

• 相続による取得（届出のみ必要）
• 離婚による財産分与
• 時効取得

📖 関連：農業をしない人が農地を相続したらどうする？選択肢と手続き

農地法4条（自己転用）の詳細

結論: 自分の農地を自分で転用する場合に必要な許可で、都道府県知事が判断します。

5-1. 4条許可が必要なケース

行為	例
自宅建築	自分の畑を自宅敷地に
資材置場	農地を事業用資材置場に
駐車場	農地を月極駐車場に
農業用施設外への変更	農機具庫→事務所に転用

5-2. 4条の主な許可要件

• 立地基準（農地区分による可否）
• 一般基準（事業計画の妥当性・資金計画）
• 周辺農地への影響配慮

5-3. 4条許可申請の流れ

1. 農業委員会窓口で事前相談（1〜2週間）
2. 必要書類を整える（登記事項証明書・公図・土地利用計画図など）
3. 4条許可申請書を提出
4. 農業委員会→都道府県知事の審査（1〜2ヶ月）
5. 許可決定

5-4. 4条の費用目安

項目	費用
申請手数料	数千円程度
行政書士報酬	10〜30万円
添付書類取得費	1〜2万円

📖 関連：農地転用にかかる費用｜申請費・造成費・登記費の総額目安

農地法5条（転用＋権利移動）の詳細

結論: 売買・賃貸借と転用を同時に行う場合の許可で、最も多い類型です。

6-1. 5条許可が必要なケース

行為	例
農地売却＋宅地化	農地を売って買主が家を建てる
農地賃貸＋転用	農地を借りて駐車場運営
競売＋転用	競売取得後に宅地化

6-2. 5条と4条の違い

項目	4条	5条
権利移動	なし	あり
申請者	所有者本人	譲渡人＋譲受人の連名
用途	自己利用	譲渡先での利用

6-3. 5条の典型的な流れ

1. 売主・買主の合意（停止条件付契約）
2. 農業委員会へ5条許可申請（連名）
3. 審査（1〜2ヶ月）
4. 許可決定→所有権移転登記
5. 転用工事→地目変更登記

6-4. 5条申請の落とし穴

「許可前に所有権移転登記」は無効。停止条件付契約で許可取得後に決済するのが鉄則です。

📖 関連：農地を宅地にするには？費用・期間・手続き7ステップ

農業委員会の役割

結論: 各市町村に設置され、農地法の許可・届出の窓口を担う行政機関です。

7-1. 主な業務

業務	内容
農地法の許可・届出受付	3条・4条・5条申請の窓口
農地パトロール	違反転用・耕作放棄地の調査
遊休農地対策	利用権設定の調整
農業委員会総会	月1回の審議会

7-2. 委員の構成

• 農業委員（地域の農家代表）
• 農地利用最適化推進委員（農地集約・利用促進）
• 事務局職員（市町村職員）

7-3. 「農業委員会総会」のスケジュール

月1回（第3週前後が多い）に開催。申請書提出→次回総会で審議→許可決定の流れで、最大1ヶ月待ちになります。

7-4. 相談はいつでも可能

許可申請の事前相談は随時受付。月1回の総会タイミングを逃さないため、申請書は月初めに提出するのがおすすめ。

📖 関連：農地転用許可がおりない8つのケースと対処法

違反した場合の罰則

結論: 工事中止命令・原状回復命令に加え、3年以下の懲役または300万円以下の罰金が科されます。

8-1. 行政上の処分

処分	内容
工事中止命令	違反転用工事の即停止
原状回復命令	元の農地への復元
是正勧告	段階的な改善要求

8-2. 刑事罰

3年以下の懲役または300万円以下の罰金（農地法64条）。法人は1億円以下の罰金となるケースもあります。

8-3. 民事上のリスク

• 契約無効（許可なしの売買は無効）
• 代金返還義務（買主から売主への返還）
• 損害賠償請求

8-4. 「知らなかった」は通用しない

「許可不要と思った」「他のところでは通った」では責任を逃れられません。許可申請前の自治体直接確認が必須です。

📖 関連：市街化調整区域の開発許可｜34条特例で家を建てる方法

建築士が見てきたよくある誤解4つ

結論: 「地目で判定・相続なら自由・許可前売買・農家以外の取得」の4つが頻発します。

私が建築士事務所で受けた相談で、特によくある誤解です。

9-1. 誤解①「地目が雑種地なら農地法対象外」

間違いです。現況で耕作されていれば「農地」として扱われます。地目変更前でも現況が農地なら農地法適用となります。

9-2. 誤解②「相続なら3条許可は不要」

届出だけ必要です（10ヶ月以内に農業委員会へ）。許可不要ですが、届出を怠ると過料が科されます。

9-3. 誤解③「契約してから許可を取れば良い」

停止条件付契約でないと無効になるリスクあり。「農地法の許可取得を停止条件とする」を明記する必要があります。

9-4. 誤解④「農家じゃないと農地は買えない」

3条は農業従事者要件があるため農家以外は不可ですが、5条（転用＋移動）なら転用後の用途で判断されるため、非農家でも宅地化目的なら取得可能です。

📖 関連：農地転用とは？完全ガイド

よくある質問（FAQ）

結論: 農地法に関してよく寄せられる5つの質問にまとめて答えます。

Q1. 農地法とは何ですか？

「農地の権利移動と転用を規制し、農業生産の基盤と食料供給の確保を守る法律」です。1952年制定で、3条（権利移動）・4条（自己転用）・5条（転用＋移動）の3つの主要条文があります。

Q2. 農地法3条・4条・5条の違いは何ですか？

3条は農地のまま売買・贈与・賃貸借する場合、4条は自分の農地を自分で転用する場合、5条は売買と転用を同時に行う場合の許可です。許可権者も3条は農業委員会、4条・5条は都道府県知事です。

Q3. 農地法の許可なしで売買するとどうなりますか？

契約は無効となります。代金返還義務・原状回復義務に加え、3年以下の懲役または300万円以下の罰金が科される可能性があります。

Q4. 農地を相続したら農地法の届出は必要ですか？

必要です。相続発生から10ヶ月以内に農業委員会へ届出。怠ると過料（10万円以下）の対象です。届出は無料で、許可は不要です。

Q5. 農業委員会とは何をする組織ですか？

各市町村に設置された行政機関で、農地法の許可・届出の受付、農地パトロール、遊休農地対策、農業委員会総会の審議などを担います。月1回の総会で許可申請が審議されます。

農地法を理解するために今日からできる3つの行動

結論: 該当条文判定・農業委員会相談・専門家相談の3つを最初の1週間で済ませてください。

農地法は事前確認で90%が決まる領域です。農地の売買・転用・相続を検討するなら以下を実行してください。

1. 計画している行為が3条・4条・5条のどれに該当するか確認
2. 農業委員会窓口で事前相談（無料）
3. 行政書士または建築士に無料相談して全体スケジュール作成

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外部リンク（権威ソース）

• 全国農業会議所
• 農林水産省「経営継承」
• 農林水産省「農地転用許可制度の概要」
• 千葉県「農地転用」
• e-Gov法令検索「農地法」
• 農林水産省「農地の利用」
• 農林水産省「農地転用許可制度」
• e-Gov法令検索「農地法」
• 農林水産省「農地に関する制度」

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