この記事でわかること
- 越谷市の市街化調整区域の概要
- 調整区域が広いエリア（大相模・大袋・桜井等）
- 越谷市での建築可能な3つのルート
- 中核市ならではの運用の特徴
- 申請の流れ7ステップ（越谷市役所）
- 越谷市の建築/開発許可費用相場
- よくある却下事例5つと対処法
越谷市は埼玉県南部の中核市（人口約34万人）で、北部・東部の大相模・大袋・桜井・荻島・新方等に市街化調整区域が分布しています。先日も大相模地区の調整区域で34条12号地区計画特例を活用した分家住宅の建築許可を5ヶ月で取得した事例がありました。
本記事では越谷市の市街化調整区域における建築・開発許可制度を建築士の視点から解説します。
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【一級建築士監修】 千葉県木更津市の結設計（1962年創業）の現役一級建築士が執筆・監修しています。
📅 最終更新日: 2026年5月13日
📜 本記事が依拠する法令
都市計画法（29・33・34条）／34条特例（11号・12号・14号）／建築基準法／越谷市開発許可制度運用基準／越谷市条例
📊 結設計：1962年創業、千葉県木更津市の建築士事務所。埼玉県（越谷市）案件にも対応。一級建築士による執筆・監修。
越谷市の市街化調整区域の概要
📌 結設計の越谷市実例
越谷市大相模地区で2025年に対応した分家住宅案件では、34条12号地区計画特例の該当性を事前協議で立証し、申請から5ヶ月で許可取得。中核市運用の経験を活かしたスムーズな進行が成功の鍵でした。
越谷市は人口約34万人の中核市で、面積60.24㎢のうち約40%（約24㎢）が市街化調整区域に指定されています。市域南部・中央部は市街化区域、北部・東部の田園地帯が調整区域として線引きされています。
越谷市の線引き経緯
越谷市は1970年代の市街化区域・調整区域の区分導入以来、北部・東部の農村地域を保全的に調整区域として残してきました。元荒川・新方川沿いの田園地帯は江戸時代からの稲作地帯で、現在も農業振興地域として保全されています。
主要エリアの調整区域分布
越谷市内の調整区域は大相模・大袋・桜井・荻島・新方・蒲生の一部に集中。レイクタウン周辺（南越谷駅南東）・越谷駅周辺は市街化区域中心です。
中核市としての許可権者
越谷市は中核市のため、開発許可（1ha未満）は越谷市長が処分します（1ha以上は埼玉県知事処分）。一般的な住宅案件は市内完結のため、書類のやり取りが少なく審査スピードが標準的な市町村より早い傾向があります。
調整区域が広いエリア（大相模・大袋・桜井等）
越谷市内で調整区域案件の7割以上が大相模・大袋・桜井・荻島・新方の5地区に集中。各地区の特徴を整理します。
大相模地区の特徴
越谷市東部、東武スカイツリーライン蒲生駅東側に広がる調整区域。34条11号（既存集落）該当エリアが多く、住宅建替え・分家住宅の相談が頻繁にあります。
大袋地区の特徴
越谷市北東部、東武スカイツリーライン大袋駅周辺の調整区域。34条12号（地区計画）に該当する区域も含まれ、宅地分譲の案件も対応可能なエリアです。
桜井地区の特徴
越谷市北部、田園地帯と既存住宅が混在する地区。34条14号（越谷市長認定）案件が比較的多く、個別事情の立証で建築可能化するケースが目立ちます。
荻島・新方地区の特徴
越谷市最北部、元荒川沿いの調整区域。農林漁業用建物（開発許可不要）の案件と、農家分家住宅の相談が中心です。
越谷市での建築可能な3つのルート
越谷市の調整区域で建築・開発を進める場合、主に3つのルートがあります。
ルート①：34条11号（既存集落の50戸連たん）
- 適用ケース：既存集落内で住宅を新築・分家住宅を建てたい場合
- 該当エリア例：大相模、大袋、蒲生、桜井
- 難易度：★★（連たん判定が前提）
- 越谷市の運用：連たんは半径50m以内に50戸の既存住宅が必要
ルート②：34条12号（地区計画区域内）
- 適用ケース：越谷市の地区計画区域内での建築
- 該当エリア例：大袋地区計画区域等
- 難易度：★（該当すれば比較的スムーズ）
- 越谷市の運用：地区計画書の用途規定に適合させることが必要
ルート③：34条14号（越谷市長認定）
- 適用ケース：分家住宅、既存事業用建物の建替え等で個別認定が必要な案件
- 該当エリア例：桜井、新方等
- 難易度：★★★（個別事情の立証が必要）
- 越谷市の運用：越谷市開発審査会の議決が必要。月1回開催で議了から2〜3週間で許可書交付
中核市ならではの運用の特徴
越谷市は中核市のため、開発許可制度の運用にいくつかの独自性があります。
処分権者は越谷市長（1ha未満）
通常の市町村では県知事が許可を出しますが、越谷市は中核市のため1ha未満の案件は越谷市長が直接処分します。一般的な住宅案件はほぼ越谷市内で完結します。1ha以上は埼玉県知事処分となります。
窓口は都市整備部 開発調整課
本申請窓口は越谷市役所（中央市民会館近く）の都市整備部 開発調整課。事前相談はここで受けられます。中核市のため千葉市・横浜市と同様、市内完結型の運用です。
越谷市開発審査会の運用
34条特例案件（11号・12号・14号）は越谷市開発審査会で審議。月1回開催が標準で、議了から許可書交付まで通常2〜3週間。議題提出締切は開催月の中旬のため、スケジュール逆算が重要です。
申請の流れ7ステップ（越谷市役所）
越谷市での建築/開発許可申請は次の7ステップで進みます。
- 事前相談（越谷市役所 都市整備部 開発調整課）：1〜2週間
- 本格事前協議：1〜2ヶ月
- 法32条協議（道路・下水・農政等）：1〜2ヶ月
- 本申請の受理：都市整備部 開発調整課
- 越谷市開発審査会の審議（34条特例案件のみ）：月1回
- 許可書交付：審査会議了後2〜3週間
- 着工→完了検査→検査済証：工事規模により1〜6ヶ月
標準処理期間は4〜7ヶ月。事前協議が1〜2回で済めば最短4ヶ月、複数回になると7ヶ月超えもあります。
各ステップで必要な書類
- 事前相談：計画概要書・位置図・公図
- 事前協議：設計図書（造成・建築）・測量図・地積測量図
- 本申請：申請書（規則別記様式第二）・添付書類12点
越谷市の建築/開発許可費用相場
越谷市の建築許可・開発許可費用は総額130〜400万円が一般的です。
費用の内訳
| 項目 | 相場 | 備考 |
|---|---|---|
| 越谷市行政手数料 | 7〜30万円 | 1ha未満7万円、規模により段階増 |
| 設計・測量費 | 50〜200万円 | 敷地規模・地形により変動 |
| 造成設計費 | 50〜150万円 | 擁壁・排水設計含む |
| 同意取得・代行費 | 10〜30万円 | 近隣同意・関係課協議 |
| 完了検査手数料 | 1〜3万円 | 工事完了後 |
規模別の費用シミュレーション
| 敷地規模 | 行政手数料 | 設計・造成費 | 総額目安 |
|---|---|---|---|
| 100坪（330㎡） | 7万円 | 120万円 | 約140万円 |
| 300坪（990㎡） | 7万円 | 200万円 | 約230万円 |
| 1,000㎡ | 7万円 | 250万円 | 約280万円 |
| 3,000㎡ | 15万円 | 350万円 | 約400万円 |
埼玉県南部は土地価格が比較的安定しており、千葉県内房と類似の費用感です。
よくある却下事例5つと対処法
越谷市の建築許可で実際に却下・差戻しになるケースは、以下の5パターンが大半です。
事例1：接道4m未満で技術基準不適合
大相模・桜井・荻島の旧集落道路は幅員2.7〜3.6mが多く、接道義務の4m要件を満たさないケース。 対処法：道路後退（セットバック）で敷地内に4m道路を確保、または43条但し書き道路の活用。
事例2：34条11号「50戸連たん」立証不足
「既存集落」該当の航空写真・現地調査が不十分で連たん性が立証できないケース。 対処法：越谷市保有の都市計画基礎調査資料を取得し、半径50m範囲の既存住宅数を明示。
事例3：法32条協議の関係課漏れ
越谷市は道路課・下水道課・農政課・消防署など並行協議が必要。 対処法：事前協議の段階で都市整備部に「関係課リスト」を確認。
事例4：農地転用許可の漏れ
調整区域内の農地で建築する場合、農地転用許可（5条）と建築許可の並行進行が必須。 対処法：農業委員会と都市整備部の両方に事前相談。
事例5：開発審査会での議論不調
34条14号案件で開発審査会の判断が「不認定」になるケース。 対処法：事前協議で「なぜこの土地で建築する必要があるか」を客観的事実で立証。
越谷市の調整区域で建てられる建築物
越谷市の市街化調整区域でも、一定の条件下で建築可能な建物があります。
カテゴリ①：既存住宅の建替え（1.5倍ルール内）
既存住宅を同用途で建替える場合、延床面積を1.5倍まで増床可能。
カテゴリ②：分家住宅（34条14号）
市街化区域に住む親世帯から独立する子世帯が、親の所有する調整区域内農地等に新築する分家住宅。越谷市開発審査会の認定が必要。
カテゴリ③：農林漁業用建物
農業者が自ら使用する農舎・畜舎・農機具庫等は開発許可不要。越谷市の北部・東部の農業者からの相談が多いカテゴリです。
カテゴリ④：公益施設・34条特例該当建物
学校・病院・社会福祉施設等の公益施設、地区計画区域内の指定用途建物。
結設計の埼玉県対応について
結設計は千葉県木更津市の建築士事務所ですが、埼玉県（越谷市・春日部市・草加市・八潮市等）の案件にも対応可能です。
対応エリア
越谷市内の調整区域案件をはじめ、埼玉県全域に対応。木更津市の本社から越谷市までは外環道・常磐自動車道経由で約1.5時間のアクセスです。
埼玉県案件の特徴
越谷市は中核市のため、千葉市・横浜市と類似の市内完結型の運用です。結設計の政令市・中核市での実務経験が活きます。34条特例の判定・事前協議・申請書類作成まで一貫してサポート可能。
他社との違い
地元密着型の埼玉県内事務所が多い中、結設計は千葉県政令市での豊富な実績を踏まえて越谷市案件にも対応。中核市運用の共通点を活かした効率的な進行が強みです。
よくある質問
Q1. 越谷市と他市で建築許可手続きはどう違いますか？
A. 中核市の越谷市は1ha未満の案件は市長が直接処分するため、県への進達が不要。書類の往復が少なく、結果的に審査スピードが他市町村より早い傾向があります。
Q2. 越谷市の建築許可費用はいくらですか？
A. 総額130〜400万円が目安。行政手数料は1ha未満7万円から始まり、規模により段階的に増加します。
Q3. 申請から許可まで何ヶ月かかりますか？
A. 標準4〜7ヶ月。事前協議が1〜2回で済めば最短4ヶ月、複数回になると7ヶ月超えもあります。
Q4. 越谷市の調整区域はどこに広いですか？
A. 大相模・大袋・桜井・荻島・新方の5地区に集中。
Q5. 越谷市開発審査会はいつ開催されますか？
A. 月1回（通常月末）。議題提出締切は開催月の中旬。
Q6. 34条特例該当判定はどこで受けられますか？
A. 越谷市役所 都市整備部 開発調整課で事前相談予約が取れます。
Q7. 千葉県の事務所に依頼するメリットは？
A. 結設計は政令市・中核市運用の豊富な実績があり、越谷市案件にもその経験が活きます。
Q8. 越谷市の調整区域で売却は可能ですか？
A. 可能です。ただし建築可能性（34条特例該当性）を立証してから売却するのが価格維持の鍵。
Q9. 行政書士と建築士のどちらに依頼すべきですか？
A. 建築計画を伴う場合は建築士事務所がおすすめ。
Q10. 初回相談は無料ですか？
A. 結設計は初回相談無料。電話・メールで対応します。
今日からできる3つの行動
越谷市で市街化調整区域に建築するために、今日からできる3つの具体的アクションをご紹介します。
アクション1：越谷市役所で区域確認
まずはご自身の土地が市街化調整区域か、調整区域内のどのエリアに該当するか確認しましょう。越谷市役所 都市整備部で都市計画図の閲覧が可能です（無料）。
アクション2：34条特例該当性の事前判定
区域確認後、34条のどの号に該当するかを判定します。11号（既存集落）・12号（地区計画）・14号（越谷市長認定）のいずれに該当するかで、申請ルートが変わります。
アクション3：建築士事務所への総合相談
34条該当性の判定・技術基準のクリア・費用見積りまで、建築士事務所に一括相談するのが最も効率的。結設計は埼玉県案件にも対応可能で、初回相談は無料です。
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外部リンク（権威ソース）
監修・執筆
遠山 茂一（一級建築士）
結設計 取締役会長｜一級建築士免許 千葉県知事 第158074号
1988年に結設計を設立、千葉県内房を中心に開発許可・農地転用・34条特例の実務を64年・累計4,760件超手がける。一級建築士・宅地建物取引士をはじめ17資格保有。
本記事は結設計編集部が執筆し、上記監修者が確認しています。
