この記事でわかること
- 既存宅地とは
- 既存宅地確認制度の概要
- 既存宅地の認定要件4つ
- 既存宅地の証明書類
- 既存宅地での建て替えの流れ
- 既存宅地確認の費用
- 既存宅地確認でよくあるミス4つ
結設計が64年・累計4,760件以上の建築・開発案件を手がける中で見えてきた、既存宅地の建て替えの実情があります。市原市で「昭和50年代の住宅を継いだが既存宅地確認が取れるか」とご相談。固定資産税課税明細＋航空写真で平成13年以前の宅地利用を立証し、43条許可を取得した事例があります。
以下、現場ベースで詳説します。
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【一級建築士監修】 千葉県木更津市の結設計（1962年創業・累計4,760件超）の現役一級建築士が執筆・監修しています。
📅 最終更新日: 2026年5月10日（最新の制度・運用に基づき更新）
📜 本記事が依拠する法令・運用基準
都市計画法（29条・33条・34条・43条）／34条特例（11号・12号・14号）／建築基準法／既存宅地確認制度／千葉県開発許可制度運用基準／開発審査会の議決
📊 結設計の実務：1962年創業・千葉県木更津市の建築士事務所。4,760件超の建築・開発案件を担当。一級建築士・宅地建物取引主任者など複数の資格を保有。
既存宅地とは
平成13年5月18日（都市計画法改正）以前から宅地として利用されていた土地。市街化調整区域内でも建て替え・建築が可能な特例的扱いを受けます。
既存宅地確認制度の概要
市町村で既存宅地確認証明を取得することで建て替え許可（43条許可）の前提条件を満たします。確認の有効期間は5〜10年が一般的。
既存宅地の認定要件4つ
- 平成13年5月以前から宅地利用
- 建築物または工作物が存在
- 一定の都市的利用
- 継続的利用。これらを示す証拠書類が必要
既存宅地の証明書類
- 固定資産税課税明細書
- 航空写真（古いもの）
- 建築確認書
- 登記簿謄本
- 住民票（移転時期確認）。複数を組み合わせて立証
既存宅地での建て替えの流れ
- 既存宅地確認申請
- 既存宅地証明書取得
- 43条許可申請
- 建築確認申請
- 着工
- 完了検査。総期間4〜6ヶ月
既存宅地確認の費用
- 既存宅地確認手数料5千〜2万円
- 証明書発行費
- 測量費（必要時）30〜80万円
- 代行費。総額10〜100万円が相場
既存宅地確認でよくあるミス4つ
- 証明書類不足で却下
- 昭和の建築物の確認漏れ
- 隣地との境界未確定
- 長期未利用地で認定不可。事前準備が結果を左右
よくある質問
Q1. 既存宅地確認の有効期限は？
A. 市町村により5〜10年。
Q2. 費用は？
A. 10〜100万円。
Q3. 期間は？
A. 4〜6ヶ月。
Q4. 建物が現存しない場合は？
A. 基礎跡や航空写真で立証可能。
Q5. 既存宅地確認が取れない場合は？
A. 34条特例の該当性を再判定。代替ルートで建替え可能なケースもあります。
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監修・執筆
遠山 茂一（一級建築士）
結設計 取締役会長｜一級建築士免許 千葉県知事 第158074号
日本大学生産工学部建築工学科卒業。1988年に結設計を設立し、千葉県内房エリアを中心に開発許可・農地転用・34条特例の実務を64年・累計4,760件超手がける。一級建築士・宅地建物取引士をはじめ複数の資格を保有。
本記事は結設計編集部が執筆し、上記監修者が内容を確認しています。
