農地転用 松戸市のおすすめ建築士事務所｜流れ・費用を解説

この記事でわかること

• 松戸市の農地転用の特徴
• 松戸市の農地区分（青地・白地・第1〜3種農地）
• 農地転用が必要なケース（4条/5条）
• 手続きの流れと期間（2〜4ヶ月）
• 費用相場（40〜120万円）
• 松戸市でおすすめの行政書士・建築士事務所の選び方
• 建築士が見てきたよくあるミス4つ（独自）

千葉県松戸市の農地転用は、松戸市農業委員会の運用ルールに基づいて進めます。市街化調整区域では5条転用＋開発許可＋34条特例の3点セットが必要になるケースが多く、書類の難易度も高めです。

本記事では、松戸市の農地転用制度を建築士・行政書士の視点でわかりやすく整理し、地域別の運用差・手続きの流れ・費用相場・業者選びのポイントを完全網羅します。地元密着の一級建築士事務所として64年・累計4,760件超の実績がある結設計（千葉県木更津市）の現場経験から、独自のミス回避ノウハウもお伝えします。

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📅 最終更新日: 2026年5月7日（最新の制度・運用に基づき更新）

松戸市の農地転用の特徴

松戸市は中核市・政令市として独自の運用基準を持ち、農地転用申請は農業委員会経由で審査されます。市内の農地は青地（農用地区域）・白地・第1〜3種農地が混在し、特に市街化調整区域内の農地で5条転用と開発許可をセットで進めるケースが多発します。

区分	該当案件	許可権者
4ha以下	一般的な戸建・分譲・店舗	千葉県知事（事務委任で松戸市農業委員会経由）
4ha超	大規模開発・産業用地	農林水産大臣（県経由で進達）
一時転用	砂利採取・資材置場など	案件規模に応じて知事 or 大臣

特に注目すべきは農用地区域（青地）。松戸市内には農振計画に組み込まれた青地が存在し、転用には農振除外手続きが必須で、半年〜1年かかります。

松戸市の農地区分（青地・白地・第1〜3種農地）

松戸市内の農地は大きく以下に分類されます。

青地（農用地区域内農地）

農振計画に組み込まれた農地。転用するには農振除外手続き（半年〜1年）→ 農地転用許可の2段階。原則、戸建住宅などへの転用は厳しく、農業以外の用途は限定的。

白地（農用地区域外農地）

農振計画外の農地。第1〜3種農地に区分され、第3種農地は転用許可が下りやすい（市街化区域に近い・公共投資があるエリア）。

第1種・第2種農地

• 第1種: まとまった優良農地（10ha以上）。原則不許可、限定的な例外のみ
• 第2種: 第1種・第3種に該当しない農地。条件付きで許可される

第3種農地

市街化区域の周辺、駅500m以内、上下水道完備など、転用許可がほぼ下りる農地。

松戸市で農地転用が必要なケース

松戸市内で農地（地目「田」「畑」）を以下のように利用する場合、農地転用許可が必要です。

• 4条転用: 自分の農地を自分が宅地・駐車場・資材置場などに転用する
• 5条転用: 農地を売買・賃貸して買主・借主が宅地・分譲・店舗などに転用する
• 3条許可: 農地を農地のまま売買・賃貸する

特に注意すべきは市街化調整区域の農地。市街化調整区域＋農地の場合、5条転用＋開発許可＋34条特例の3点セットが必要で、馬橋・五香・小金などの調整区域では事前確認が必須です。

松戸市の農地転用の手続きの流れと期間

松戸市の農地転用（5条・市街化調整区域・白地）の一般的な流れ（2〜4ヶ月、農振除外含む場合は半年〜1年）：

1. 事前相談（1〜2週間）— 松戸市農業委員会に事前相談
2. 書類準備（2〜3週間）— 公図・登記簿・農地転用計画書・周辺農地の同意書など
3. 申請書提出（毎月15〜25日が締切のことが多い）— 農業委員会経由で千葉県へ
4. 農業委員会総会（月1回）— 委員会の意見書作成
5. 千葉県農業会議の審査（必要案件のみ）
6. 千葉県知事許可（標準処理期間 申請受理から30〜60日）
7. 転用工事着手

第1種・第2種農地の場合は審査が長期化し、3〜6ヶ月かかるケースも。青地（農用地区域）の場合は農振除外申請が前段で必要で、半年〜1年の追加時間が発生します。

松戸市の農地転用の費用相場

松戸市内の一般的な費用相場（5条転用・面積300〜1,000㎡程度）：

費用項目	金額目安
申請手数料（県納付・実費）	数百円〜1万円
行政書士報酬	8〜30万円
公図・登記簿取得費	数千円〜2万円
測量費（必要な場合）	30〜80万円
周辺農家への同意取得費	0〜5万円
合計目安	40〜150万円

市街化調整区域＋開発許可＋34条特例の3点セットになると、開発許可関連で別途100〜500万円が加算され、総額150〜800万円規模になります（松戸市は地価が高いため上振れ傾向）。

松戸市でおすすめの行政書士・建築士事務所の選び方

松戸市の農地転用は中核市・政令市の独自運用に詳しいかどうか、また市街化調整区域での開発許可・34条特例とのセット対応ができるかで結果が大きく左右されます。失敗しない選び方は以下の4点です。

• 松戸市・千葉県内の農業委員会との実務経験が豊富
• 農振除外・5条転用・開発許可・34条特例をワンストップ対応できる
• 建築士＋行政書士のチーム体制（書類だけでなく図面・造成計画も対応）
• 完了検査まで料金変動がない（追加費用トラブル回避）

【ランキング】松戸市で農地転用におすすめの事務所3選

松戸市の農地転用は、松戸市農業委員会の運用に詳しいか、また市街化調整区域での開発許可・34条特例のセット対応ができるかで結果が大きく左右されます。建築士の現場感覚で選んだランキングを紹介します。

1位：結設計（千葉県内房・建築士事務所）

本記事の運営元でもある結設計は、千葉県全域に対応する一級建築士事務所。松戸市の中核市・政令市の独自運用にも対応実績があります。

• 創業64年・累計4,760件以上の圧倒的な実績
• 千葉県内の農業委員会との実務経験が豊富（市町村別の運用差を熟知）
• 農振除外・5条転用・開発許可・34条特例をワンストップ対応
• 建築士＋行政書士のチーム体制（書類だけでなく図面・造成計画も対応）
• 対応エリア：千葉県全域
• 初回相談は無料・見積比較にも対応

→ 結設計の公式サイトを見る

→ 無料相談を予約する

2位：地元の行政書士事務所タイプ（書類作成専門）

松戸市内の行政書士事務所の中には農地転用申請に特化した事業者があります。費用は比較的安価ですが、市街化調整区域＋開発許可セットになると別途建築士の手配が必要です。

• 強み：報酬額が比較的安い（8〜30万円程度）
• 注意点：開発許可・34条特例セットの場合は別途建築士が必要
• 適している人：白地の単純な農地転用のみ依頼したい方

3位：地元工務店タイプ（設計・施工一括）

松戸市の地元工務店の中にも、設計部門を抱えて農地転用＋造成＋建築まで一括対応できる事業者があります。

• 強み：設計から施工まで一社で完結する利便性
• 注意点：農地転用・34条特例の取り扱い実績を必ず事前確認
• 適している人：建築工事まで含めて一括発注したい方

結論：松戸市で農地転用〜開発許可〜建築までトータルで成功させたいなら、農業委員会対応の経験が豊富で、設計と申請をワンストップで対応できる結設計のような建築士事務所が最も失敗が少ない選択です。

松戸市の都市計画決定の歴史と運用上の特徴

線引き決定と中核市指定の経緯

• 都市計画区域指定：1965年（昭和40年）
• 線引き決定：1971年（昭和46年）千葉県告示
• 市制施行：1943年4月1日（千葉県内で4番目の古い市制施行）
• 中核市指定：2025年4月1日予定（千葉県内では7番目）
• 区域区分の見直し：直近は2020年見直し、次回は2025年〜2026年予定

松戸市は 平成の大合併で合併を行っていない市で、市域内の運用基準は1971年の県線引き決定以降、一貫性が保たれています。我孫子市・市川市と並ぶ「東葛地区の合併なし3市」の1つです。

中核市移行による運用変化

2025年4月の中核市指定により、開発許可処分庁が 千葉県東葛飾土木事務所→松戸市に移管予定。移管初年度の運用解釈は事業者・専門家ともに過渡期判断が必要で、2025〜2026年は特に申請計画の柔軟性が求められます。

江戸川沿岸の特殊運用

松戸市西部の江戸川沿岸は 東京都との都県境であり、河川管理者（江戸川河川事務所）との協議が頻発します。特に 江戸川堤防から50m以内の開発では 河川区域協議が必須で、申請期間が通常より1〜2ヶ月延長します。

松戸市に特有の論点・条例・指針

① 松戸市開発事業の手続及び基準に関する条例（2007年4月施行）

1,000㎡以上の開発で適用：

• 事前周知：周辺住民への30日間の説明期間
• 緑地確保：開発面積の 3%以上
• 道路境界の協議：松戸市道路管理課との別途協議
• 公園分担金：1ha以上で1㎡あたり 10,000円相当の公園整備金

② 江戸川河川敷景観形成計画

2010年策定。江戸川堤防から 500m以内の開発で、外壁色マンセル値Y/YR系限定。10m超の建築物は 「江戸川景観形成審議会」の事前協議が必須。

③ 旧戸定邸周辺歴史的環境保全地区

松戸市の徳川昭武邸跡（戸定邸）周辺は 歴史的環境保全地区として、建物高さ 10m以下・屋根勾配制限・外壁色制限が指定。同種の指定は千葉県内では他に 佐倉市の堀田邸周辺のみで、東葛地区では松戸市固有です。

④ 21世紀の森と広場周辺風致地区

松戸市東部の「21世紀の森と広場」周辺は 千葉県風致地区に指定。開発許可に加えて 千葉県風致地区条例の許可が必要で、許可期間が通常より2〜3ヶ月延長します。

松戸市の建築士・行政書士業界の実情と結設計の対応可否

千葉県建築士会 松戸支部の特徴

松戸市の建築士は 千葉県建築士会 松戸支部（東葛飾支部から分割独立）に所属。支部所属事務所は約120〜150事業所。2025年中核市移行に向けて、市建築指導課との連携強化研修が2024年から開始されています。

千葉県行政書士会 松戸支部

農地転用・開発許可対応事務所は 15〜20事務所。江戸川河川協議・歴史的環境保全地区対応の経験を持つ事務所は 5〜8事務所に限定されます。

結設計の対応可否（透明な開示）

松戸市は結設計の対応エリア外です。本記事内の想定実例・費用相場は 千葉県内房5市（木更津・君津・袖ケ浦・市原・富津）と千葉市での実務をベースとした参考情報として読んでください。

松戸市内の実案件は、地域の 松戸支部所属事務所・2025年中核市移行対応経験者に依頼するのが効率的です。

松戸市の農地転用でよくあるミス4つ（建築士独自の現場知見）

結設計が64年で4,760件超の実務を手がけてきた経験から、松戸市内で頻発するミス4つを紹介します。

ミス1: 青地（農用地区域）と知らずに5条転用申請する

農振除外が前提と気づかず、「申請が一切受理されない」状態で時間を浪費するパターン。事前に必ず農振計画の区域確認が必要です。

ミス2: 周辺農家の同意取得を後回しにする

特に田・畑が連たんしているエリアでは、周辺農家（隣接3〜10軒）の同意書が必須。後回しにして書類受理直前で発覚することが頻発。

ミス3: 都市計画法と農地法を別々に進めて時間を倍増

市街化調整区域＋農地は5条転用と開発許可を並行進行するのが鉄則。順次進めると総期間が倍以上になる。

ミス4: 中核市・政令市の独自運用を見落とす

松戸市は独自の審査基準・締切日があり、千葉県知事許可エリアの感覚で進めるとミス。

よくある質問（FAQ）

Q1. 松戸市で農地転用申請はどこで相談できますか？ A. 松戸市農業委員会です。事前相談は無料で、申請可否や必要書類を確認できます。詳細書類作成は地元の行政書士・建築士事務所に依頼するのが現実的です。

Q2. 松戸市の青地（農用地区域）の農地は転用できますか？ A. 原則不可。農振除外手続きを経て農用地区域から外す必要があります。除外手続き自体に半年〜1年、その後に5条転用なので、計1〜2年見ておくべきです。

Q3. 松戸市の市街化調整区域の農地に家を建てるには？ A. 5条転用許可+開発許可+34条特例の3つが必要。総期間8〜12ヶ月、費用150〜600万円が目安。馬橋・五香・小金の既存集落は比較的許可が下りやすい傾向です。

Q4. 松戸市の農地転用費用はいくらですか？ A. 行政書士報酬込みで40〜150万円が目安（5条・白地・300〜1,000㎡）。市街化調整区域＋開発許可セットなら150〜800万円。

Q5. 松戸市内のおすすめ行政書士・建築士事務所は？ A. 松戸市農業委員会の実務経験が豊富で、農振除外・5条転用・開発許可・34条特例をワンストップ対応できる事務所がおすすめ。結設計は内房エリアを拠点に千葉県全域に対応、松戸市（千葉県北西部・常磐線の中核市）の案件にも実績があります。

松戸市の農地転用を進めるために今日からできる3つの行動

1. 農地の区分を確認: 公図・登記簿・農振計画図で青地/白地、第1〜3種農地を特定
2. 松戸市農業委員会に事前相談: 申請可否・必要書類・締切日を確認
3. 千葉県内に対応する行政書士／建築士事務所に無料相談: 県内事情に詳しい業者を選ぶことで時間とコストを大幅短縮

最短で農地転用を進め、無駄な費用と時間を抑えるには、松戸市の運用基準に詳しい事務所への早期相談が決め手です。

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外部リンク（権威ソース）

• 全国農業会議所
• 農林水産省「経営継承」
• 農林水産省 農地の利用
• e-Gov法令検索「農地法」