農地を活用していない方の中で、土地を有効活用するための策の1つとして、家の建築を検討している方もいるでしょう。
農地を宅地にするには、必要な手続きを行わなければなりません。
その際、手続きする手間や費用などがかかるため、あらかじめ何を用意しておけばいいのか理解しておく必要があります。
本記事では、農地を宅地にする方法や費用目安、注意点などを詳しく解説します。
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農地を宅地にするにはどうすればいい？
農地を宅地にするには、主に以下2つのことを意識する必要があります。
- 農地から宅地へ転用する手続きを行い条件をクリアしなければならない
- 農地を宅地転用できないパターンもある
しっかりと覚えておかなければ、後からトラブルになる恐れもあるため、ぜひ参考にしてください。
農地から宅地へ転用する手続きを行い条件をクリアしなければならない
日本では農地法に基づいて、農地を守るための厳しい規制が設けられています。そのため、まず行うべきは市町村や都道府県の農業委員会へ農地転用の申請です。
農地転用の手続きを行う場合、農地法第4条と5条に沿って申請しなければなりません。
<農地法第4条>
農地を農地以外のものにする者は、都道府県知事（農地又は採草放牧地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に関する施策の実施状況を考慮して農林水産大臣が指定する市町村（以下「指定市町村」という。）の区域内にあつては、指定市町村の長。以下「都道府県知事等」という。）の許可を受けなければならない。
<農地法第5条>
農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの（農地を除く。次項及び第四項において同じ。）にするため、これらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない。
引用：e-Gov「農地法」
4条は、自分の土地を転用して宅地に変更する際に許可を受けることが明記されており、5条では農地を売却して転用する際に許可を受ける必要があることが記載されています。
それぞれの法律にしたがって、役所で申請手続きを行いましょう。
農地を宅地転用できないパターンもある
農地を宅地に転用できないケースもあります。
立地基準を満たしていなかったり、一般基準をクリアしていなかったりすると、農地転用ができません。
近年の人口増加や都市化の進展などによって、農地が減ってきている事実もあるため、より農地転用が厳しくなってきています。
農地転用できない土地に関しては、下記の記事で詳しく解説しているため、合わせてご覧ください。
関連記事：農地転用できない土地3選｜できる土地との違いや見分け方などを解説
農地を宅地にして家を建てる際に必要な手続き費用
農地を宅地にして家を建てる際、申請する手間がかかりますが、費用も多くかかります。
費用の内訳は大きく分けて、下記3つです。
- 必要書類の用意
- 土地の分筆
- 地目変更
詳しく解説します。
必要書類の用意
農地転用を行う際、いくつかの書類を用意する必要がありますが、取得するのに費用がかかってきます。
用意しなければいけない書類と費用は、下記の通りです。
- 土地登記簿謄本：600円
- 法人の登記事項証明書（申請者が法人の場合のみ）：500円
- 土地の位置を示す地図：450円
- 申請に係る土地に設置しようとする施設の位置を明らかにした図面：専門家に依頼する場合は追加で発生
- 信用があることを証する書面：900円
- 地区除外申請書および土地改良区の意見書：数千円／件
これらを用意するのに、施設の位置を明らかにした図面を専門家に依頼を加味すると、トータルで数万円はかかります。
ただし、すべて自分で対応するとなれば工数がかかるため、行政書士に依頼するのもよいでしょう。
行政書士に依頼する場合、10万円程度見ておく必要があります。
土地の分筆
分筆とは、1つの土地を複数に分ける手続きです。
分筆する際は測量をする必要があるのですが、測量の難易度や土地の広さ、隣地との境界が明確かどうかによって費用は変動します。
一般的に50万円から100万円程度かかります。
ただし、土地の前の道路が市道や県道だった場合は、境界を正確に測量するために官民立ち会いが必要となり、費用がその分高くなるため、注意が必要です。
地目変更
地目変更とは、土地の用途や性質を変更するための手続きで、農地を宅地として利用するためには必要な項目です。
地目変更では、登録免許税がかからないため、登記簿謄本や地図などの書類を用意するだけであれば1万円もかかりません。
しかし、土地家屋調査士に依頼するのであれば、依頼費用がかかり、一般的に5万円から15万円程度となります。
農地を宅地に転用する際は費用以外に期間の確認も重要
農地を宅地に転用する際は、申請や手続きに時間がかかるため、費用以外にもあらかじめ目安の期間を把握しておくのも大切です。
この申請には、事前に土地の状況や転用理由を明確にし、必要な書類を整えることが求められます。
一般的に、転用が許可されるまでの期間は、1ヵ月半〜2ヵ月とされています。手続きの進行状況や地域の規制、環境条件によっては長くかかることもあるでしょう。
そのため、転用を考えている場合には、早めに準備を始め、必要な手続きを段階的に進めることが重要です。
農地を宅地に転用する際に注意しておくべきこと
農地を宅地に転用する際、下記3つのことに注意する必要があります。
- 道路整備が必要かどうかを確認する
- 近くの農業委員会へ相談する
- 転用が許可された後も費用はかかる
詳しく解説します。
道路整備が必要かどうかを確認する
宅地として利用するためには、適切な道路アクセスが求められるため、まずは土地周囲の道路状況の把握が必要です。
具体的には、宅地としての利用にあたっては、地域の土地利用計画や建築基準法に基づく道路の幅員や位置が適切かを確認する必要があります。
もし、現在の道路が宅地としての利用に対して不十分であったり、法律で定められた幅員を満たしていなかったりする場合、道路整備が求められます。
農地転用を行う前の段階で、道路に面しているのか、道路整備が可能なのかを確認しましょう。
近くの農業委員会へ相談する
農業委員会は、農地に関する法律や地域の農業政策を熟知しており、農地転用に関する具体的な情報や指導を受けられます。
農業委員会に相談すれば、自分の土地が転用可能かどうかの確認が可能です。
また、必要な書類やその書き方なども教えてくれます。専門的な知識を持つ農業委員会に相談すれば、必要な手続きを漏れなく進めることができるでしょう。
転用が許可された後も費用はかかる
農地を宅地に転用する際には、転用が許可された後もさまざまな費用が発生するのをしっかりと理解しておくことが重要です。
転用が許可された後にかかる費用は、以下の通りです。
- 宅地造成工事費用
- 上下水道の工事費用
- 地目変更の登記費用
これらは50万〜100万円程度かかるため、事前に把握しておきましょう。
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農地を宅地にするには、農地転用の手続きが必要です。
申請する手間と費用がかかるため、事前に何を用意すればいいのか、どのくらいの費用を見ておけばいいのかを明確にしておきましょう。
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