農地転用は、新たな土地利用を可能にする一方で、実は転用できない土地も多く存在します。
農地法や地方自治体の規制により、特定の条件を満たさない場合、転用が制限されることがあるからです。
そこで本記事では、農地転用できない土地や転用可否の見極め方などを解説します。
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農地転用できない土地3選
農地転用できない土地は、主に以下3つに該当する土地です。
- 農用地区域に指定されている農地
- 第1種農地に該当する農地
- 市街化調整区域内にある農地
詳しく解説します。
農用地区域に指定されている農地
農用地区域とは、市町村が農業の振興を目的として定められたもので、農地を保全し、農業生産の持続可能性を確保した区域です。
この地域に指定された土地では、農業の営みが優先され、農地の転用には厳しい制限が課せられています。
農業以外の用途への転用が基本的に認められていないため、住宅や商業施設、工場などの建設が難しいでしょう。
自分の農地が農用地区域に指定されているかどうかを確認したい場合は、「eMAFF農地ナビ」でご確認ください。
第1種農地に該当する農地
第1種農地とは、農地法で決められた農地区分内で、良質な営農条件を備えており、農業を行う上での基盤としての価値が高い土地です。
<第1種農地>
- 集団農地（10ha以上）
- 農業公共投資対象農地
- 生産力の高い農地
主に稲作や野菜、果樹などの生産が行われる地域に位置しており、土壌の質や水利条件が良好です。
そのため、農地転用が厳しく制限されており、宅地や商業地、工業用地などへの転用は基本的に認められません。
転用を希望する場合には、特別な条件や許可が必要となり、その取得は難しいのが実情です。
市街化調整区域内にある農地
市街化調整区域とは、都市計画法に基づいて定められる区域であり、都市の無秩序な拡大を防ぎ、計画的な土地利用を促進するために設けられています。
市街化調整区域内の農地は、農業生産を維持するために重要な資源と見なされており、一般的には農業以外の用途への転用が厳しく規制されています。
この区域で新たな住宅や商業施設の建設は、基本的に許可されていません。
ただし、農業用の施設の転用であれば、認められることがあります。
農地転用に制限がある理由
農地転用に制限がある理由は、農地法が大きく影響してきます。
農地法とは、農地を所有・利用する権利の設定や、農地を農地以外のもので活用する制限などを定めている法律です。
農業は国民の生活に直接影響を与える重要な産業であり、農地の減少は食料供給困難のリスクを高めてしまうでしょう。
農林水産省が調査した「令和5年耕地面積」では、耕地面積が29万7,000haで、前年に比べ2万8,000ha減少しています。
つまり、農作物の収穫量が昨年よりも減少しています。
特に近年の人口増加や都市化の進展により、農地が住宅や商業施設に転用される事例が増えているため、農地の保護はますます重要になっています。
これらの理由から、農地転用に制限が設けられています。
【トラブル防止】農地転用における転用可否の見極め方
農地転用を検討している方は、事前に転用ができるのかどうかを見極めなければなりません。主な見極め方は、以下の通りです。
- 農地転用を検討している土地が市街化調整区域内であるかどうかを確認
- 農地の区分と詳細を確認
- 資金や信用などを確認
詳しく解説します。
農地転用を検討している土地が市街化調整区域内であるかどうかを確認
前述した通り、市街化調整区域内では農地の転用は認められていません。市街化を抑制している区域となるため、基本的に新たな市街地開発が制限されます。
市街化区域内だと農地転用は可能です。具体的には以下のような農地のことをいいます。
- すでに市街地を形成している区域
- おおむね10年以内に市街化を図るべき区域
農地転用を検討している土地が、市街化区域と市街化調整区域どちらに該当するのか知りたい方は、地元の行政機関に相談するのがおすすめです。
農地の区分と詳細を確認
農地転用の有無を判断するには、対象となる農地の区分と詳細を確認する必要があります。
日本の農地は大きく分けて以下3つです。
| 区分 | 概要 |
| 第1種農地 | 生産力の高い肥沃な農地 |
| 第2種農地 | 農地だが、将来的に市街化も視野に入れている |
| 第3種農地 | 農業に不向きな土地（＝市街化区域内） |
上記表を見てわかる通り、第1種農地は良質な営農条件を備えているため、農地転用が難しいでしょう。
第2種農地は、第1種農地ほど厳しい制限は設けられておりませんが、転用する際は「代替性」が審査されます。
要するに、転用する土地が問題なければ農地転用は認められます。
第3種農地は、そもそも農業に不向きな土地であるため、原則制限はありません。
資金や信用などを確認
農地転用は、行政手続きや許可申請に加え、実際の開発にともなう資金の調達や信用の確保が必要です。
土地の購入費用に加え、開発に必要な工事費や許可取得にかかる手数料など、農地転用には多額の費用がかかります。
転用を計画する段階で、自己資金や借入金、さらには補助金などの支援策を検討する必要がありますが、資金や信用などがなければ、農地転用したくても実行ができなくなります。
事前に資金や信用の状況をしっかりと確認しておきましょう。
農地転用許可がおりない場合の有効的な土地の活用方法
農地転用許可がおりない場合、主に以下の使い道があります。
- 市民農園として活用する
- 農家に農地を貸す
- 農地集積バンクを活用する
市民農園は、個人や家庭が農作物を育てるための小規模な農地を提供するもので、利用者が新鮮な野菜や果物を自ら育てる楽しみを味わうことができます。
開設する場合は、「市民農園整備促進」「特定農地貸付法」「農園利用方式」の3つの方法があり、開設手順は利用目的などが異なります。
また、農家に農地を貸す場合は、農業委員会の売買許可をもらわなければならないため、注意が必要です。
農地集積バンクは、農地の集約や流動化を促進するための仕組みであり、農業を希望する人々と農地を持つ者を結びつける役割を果たします。
地域の農業を活性化させる一助となるため、特に農地を利用する機会がなければ利用を検討してみるとよいでしょう。
結設計では農地転用のご相談も承っています！
近年、農地が減少していることで、農地転用に厳しい制限が設けられている現状があります。
ただし、農地転用が難しい場合でも、他の方法で活用もできるため、農地転用を検討している方はまずは専門家に農地転用の相談をするのがおすすめです。
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